부동산 경매 어떻게 하는 걸까?
전세 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때, 부동산의 소유자가 대출이나 카드대금 등 채무를 제때 이행하지 못했을 때, 세금을 체납하였을 때, 혹은 소유자의 사망 등의 사유로 보증금 반환, 대출 상환, 세금 납부 등이 불가능하다고 판단되면 채권자들에 의해 부동산 경매가 진행됩니다.
부동산 경매는 거의 대부분의 경우 법원에서 이루어지며 경매 대행 기관을 통해 이루어지기도 합니다.
보통의 경우 아래와 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.
부동산 경매, 어떻게 진행된다고?
- 공고 및 공시
부동산이 경매로 넘어가게 되면 '대한민국법원 법원경매정보'라는 사이트를 통해 확인할 수 있습니다. 해당 부동산의 사건번호를 알기 위해서는 부동산 등기부등본을 열람하여 확인하는 방법이 있습니다. 경매는 미리 정해진 기간 동안 공고되며, 경매 기간 동안 해당 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구든 경매에 참여할 수 있습니다. - 입찰서 제출
부동산 입찰을 준비하는 사람이라면 경매 기일날 입찰서를 제출합니다. 입찰시에는 일정한 금액의 보증금을 납부해야 합니다. 후에 낙찰을 받게 된다면 최종 낙찰가에서 먼저 납부한 보증금이 차감되거나, 다른 사람이 낙찰을 받는다면 반환됩니다.
입찰 시 납부해야 하는 보증금은 부동산의 가격에 따라 차이가 있으며, 법원 경매냐 강제경매냐에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 대부분의 경우 보증금은 부동산의 감정가나 기준가격의 일정 비율로 정해집니다.
예를 들어 부동산의 감정가가 3억 원이고 보증금 비율이 10% 라면, 3억 원의 10%인 3,000만 원을 입찰 시 보증금으로 납입하면 됩니다.
사진과 같이 감정평가액이 450,000,000원 이라면 최초 입찰가격은 감정가의 10%인 45,000,000원일 것이고
유찰되어 최저매각가격이 감정가의 일정비율로 하락하였을때 입찰가격은 최저매각가격인 360,000,000원의 10%인 36,000,000원이 됩니다.
대부분의 경우 해당 금액을 은행에서 미리 수표로 준비하여 입찰시 함께 제출합니다. - 경매 진행
정해진 날짜와 시간에 해당 법원에서 경매는 진행됩니다. 입찰자들이 사전에 입찰서를 제출하고 그중 가장 높은 가격을 작성한 사람이 낙찰자가 됩니다. 경매에 참여하는 입찰자가 없다면 '유찰' 즉, 경매시 입찰 과정에서 낙찰자가 결정되지 않고 무효화 되는 상황으로 해당 부동산에 대한 경매는 다음 기일에 보다 낮은 최저입찰가로 다시 진행됩니다. - 낙찰자 결정
입찰보증금과 입찰서를 함께 제출한 사람 중 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다. 이때 입찰보증금을 잘못 준비한다거나 입찰서를 잘못작성하는 등의 오류가 있으면 무효가 되기 때문에 그다음으로 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다. 가장 높은 금액을 제시하였으나 입찰서를 잘못 작성하여 낙찰받지 못하는 일이 없도록 입찰서 양식을 미리 준비하고 작성 방법도 철저히 확인하여 법원에 도착하기 전에 미리 입찰서를 작성하여 준비하는 것을 추천드립니다. - 낙찰금 지불
낙찰자는 경매에서 낙찰한 금액을 반드시 정해진 기간 내에 지불을 해야하며 대략 한 달 정도의 기간이 주어집니다. - 소유권 이전
낙찰자가 낙찰금 지불을 완료하면 부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전됩니다. 일반적인 매매와 다른 법원에서 진행된 경매이기 때문에 대금 납부 후 소유권이전이 안된다거나 하는 등의 불안요소는 없으나 간혹 낙찰금 지불 전 경매가 취하되는 경우도 있으니 유의 바랍니다.
부동산 경매 시 유의사항
위의 절차만 거쳐 손쉽게 부동산을 취득한다면 간단하다고 생각되겠지만 경매 시에는 항상 선순위 세입자가 존재하는지를 잘 살펴야 합니다. 선순위 세입자란 부동산이 경매로 넘어가기 전에 월세나 전세 등의 형태로 해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 의미합니다. 선순위 세입자가 배당금 신청을 하였다면 낙찰 후 배당금을 받고 나가겠다고 선언한 것이나 다름이 없기에 까다롭지 않을 수 있으나 선순위 세입자를 그대로 인수해야 하는 경우나 대항력을 갖추지 못한 세입자를 명도를 통해 내보내야 하는 경우도 있습니다.
낙찰 후 6개월 이내라면 법원을 통한 인도명령을 신청하여 기존 세입자를 퇴거하도록 할 수 있습니다. 인도명령을 신청하게 되더라도 세입자가 바로 퇴거하게 되는 것은 아니니 실거주를 목적으로 낙찰받을 예정이라면 이 부분도 유의하여야 합니다. 뿐만 아니라 인도명령 신청 후 인도명령 강제집행 시 발생하는 비용에 대해서도 낙찰자가 부담하여야 합니다.
부동산 경매와 관련하여 상세한 내용을 알아보기 위해서는 '대한민국법원 법원경매정보' 외에도 다양한 부동산 경매 사이트가 있으니 꼼꼼히 비교 확인하여 준비하시기 바랍니다.
부동산 경매, 나도 한번 참여해 볼까?
경매는 부동산을 부동산 시장을 통해 매매하는 것보다 상대적으로 저렴한 가격에 얻을 수 있는 기회를 제공할 수 있지만, 제대로 된 권리분석을 하지 않고 단순히 가격만 보고 경매에 뛰어들었다가는 시장가 보다 높은 가격에 인수하는 경우가 있으니 주의가 필요합니다. 낙찰 전 경매물건을 방문하여 부동산 현재 상태를 정확히 파악하고, 관련 법률과 세금, 추가적으로 발생할 비용 등에 대해 충분히 검토한 후에 참여하는 것이 중요합니다. 또한, 낙찰 후에 기존 세입자의 퇴거 과정에서 발생되는 비용과 경우에 따라서는 상당한 정신적 스트레스를 받을 수 있으니 혼자서 경매에 도전하는 경우 충분히 시간을 갖고 준비하여 참여할 것을 권합니다.